めも、Ｊリート。からの商業用不動産
J-REITの資産は、一般の事業法人よりもシンプルで、その大半は現預金と不動産（信託受益権）
投資口価格が適正かどうかの判断に役立つのが、「NAV （Net Asset Value）」という指標
NAVは、時価ベースの純資産（時価純資産）を意味し、資産を時価評価したものから、借入金や投資法人債などの負債を時価評価したものを差し引いて算出
NAV（時価純資産）を、発行済みの投資口数で割った金額が「１口当たりNAV（１口当たりの時価純資産）」
NAV倍率は、PBR（株価純資産倍率＝株価÷１株当たり純資産）に近い考え方ですが、違いは、PBRを計算するときは簿価を使うこと
ＮＡＶ倍率は時価を使う
2/12時点
時価総額1000億以上でＮＡＶ倍率を割れているのは 日本リート投資法人（利回り5.23、ＮＡＶ倍率0.9)のみ。
もっともＮＡＶ倍率が高いのはインヴィンシブル投資法人、（利回り3.84、ＮＡＶ倍率1.95）
縦軸、時価総額、横軸ＮＡＶ倍率
縦軸ＮＡＶ倍率、横軸利回り
ラサール投資法人
親会社
Jones Lang LaSalle Inc
Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) is a financial and professional services firm specializing in real estate. The Company operates through four business segments. JLL provides real estate services through three business segments: the Americas, Europe, the Middle East and Africa (EMEA), and Asia Pacific. JLL’s fourth business segment is LaSalle Investment Management (LaSalle). The Company provides a range of integrated property, project management and transaction services locally, regionally and globally through its Americas, EMEA and Asia Pacific operating segments. The Company manages its investment management business globally as LaSalle. The Company provides a range of real estate services to real estate owners, occupiers, investors and developers for a range of property types. The Company offers its products and services under the JLL, LaSalle Investment Management and Tetris brands.
シービーアールイー株式会社
CBRE Group, Inc. is a holding company that conducts all of its operations through its indirect subsidiaries. The Company is a commercial real estate services and investment firm. The Company operates through the segments: Americas; Europe, Middle East and Africa; Asia Pacific; Global Investment Management, and Development Services. It offers services to occupiers, owners, lenders and investors in office retail industrial multifamily and other types of commercial real estate. Its business is focused on competencies, including commercial property and corporate facilities management, tenant/occupier and property/agency leasing, capital markets solutions (property sales, commercial mortgage origination and servicing, and debt/structured finance), real estate investment management, valuation, development services and research. It generates revenues from management fees on a contractual and per-project basis and from commissions on transactions. It also offers Global Workplace Solutions.
ラサールジャパンの資産鑑定を行っているCBREは世界的な商業用不動産の超大手。ジョーンズラングラサールとは競合のような感じなのかな。
他リートやジャンク債、株価指数以上に2社の株価が下がってるのは少しきになる。
ラサール投資法人
新規上場申請書では
物件の取得価格総額は1614億円ですべて、カンテイ評価額以下となってる。
上場時発行済投資口数 1,052,300とあるので、1口あたり15万以下なら、ＮＡＶ倍率で1倍を割り込むのは間違いなさそうで、利回りで４％を超える可能性も十分かと思ったので、調べていたのだが。
負債ひかなきゃいけなかった。上場時出資総額＋含み益がいくらぐらいかというレベルか。
ジョーンズラングラサールやＣＢＲＥのような商業用不動産業者は、
現在の原油安から発展して、Ｓ＆Ｌ危機や複合不況シナリオに至る場合は打撃をこうむりそうな本命でもあるので。
なんとなく、商業用不動産の資産鑑定のところに穴があるようなきがしてきた。
日本の不動産はまだ大丈夫かと思うけど、シェールオイルなど高原油価格を前提にキャッシュフローが発生していたものがあれば、フローがなくなった時点で価格は暴落し評価額が一気に切り下げられる気がする。
もう少し調べてみるとしよう。そうしよう。
shiraberu
RY Royal Bank of Canada
CM Canadian Imperial Bank of Commerce
BMO Bank of Montreal
BPY Brookfield Propery
CBG CBRE Group Inc
JLL Jones Lang LaSalle
非不胎化介入と日銀への外国為替市場介入の決定権限付与の可能性を考える
日本銀行における外国為替市場介入事務の概要 ：日本銀行 Bank of Japan
ボックス記事 日銀ディーラーの日常
一般に為替ディーラーの朝は早いが、日銀ディーラーも例に洩れない。2時間（夏は1時間）先を行く豪州シドニー市場で朝の取引が峠を越す東京午前7時前、1日の仕事が始まる。朝一番の仕事は、毎朝恒例の市況会議に向けた情報の収集、整理、分析である。まずは前日の欧米市場の動きと相場材料を綿密に収集、次に当日の相場展開について、強弱それぞれの材料を洗い出すと共に、市場参加者の相場観を窺い、その日の相場展開を予想する。
収集する情報は、経済指標はもちろん、要人の発言、政治日程、休日情報、市場で囁かれる噂等々多岐に亘り、紙情報（新聞、FAX、雑誌等）、電子情報（情報端末、Eメール）、声情報（電話）などあらゆる媒体を活用する。情報量は膨大かつ玉石混淆なので、短い時間内に取捨選択、整理した上で、自分なりの考えを纏める必要がある。
朝の市況会議が終わっても、ほっとしている暇はない。最近は電子情報機器の発達で、全世界の情報がリアルタイムで誰でも容易に入手出来るようになり、情報収集作業の効率は格段に向上した反面、ちょっとしたニュースにも市場が一斉に反応するため、片時も気が抜けない。予想もしなかった材料で大きく振れることは珍しくない。マクロ経済理論に基づいた分析や、統計的な手法を駆使した時系列分析、歴史的考察から政治情勢分析、果ては占星術に至るまで、あらゆる側面からのチェックが求められる。
従って、日中も情報収集と分析が間断なく続くが、電話による民間の市場参加者との意見交換には、電子情報全盛の現在でも欠くことの出来ない意義がある。市場参加者の相場観は時として千差万別であるし、彼らのセンチメントの微妙な変化が次第に大きな流れを形成していくことも少なくない。こうした市場情報の読み取りには、やはり普段の対話が物を言う。さらに、外部との対話は、日本銀行の政策運営や関係者の発言等について、自ら正確な情報を提供し、誤解に基づく市場の反応を予防するという意味で、情報発信の観点からも重要である。
さて、ディーラーの動きが最も活発になるのは、やはり為替介入を実行する時であろう。日本銀行は、法律上、財務大臣の代理人として、円相場の安定を目的とした外国通貨の売買（つまり介入）を実行することと規定されている（外国為替資金特別会計法、日本銀行法等）が、ここ為替課がその実務部隊なのである。円の相場が大きく動いて経済への悪影響が懸念される状況になると、財務省との間のホットラインが鳴り響く。数名いるディーラーやそのバックアップ担当者が、慌ただしく配置に着き、ディーリング・ルーム内が緊張感で満たされる。そして介入が決定されると、チーフ・ディーラーの指示や確認の声、ディーラーの注文の声、電話の呼び鈴等でルーム内は喧騒に包まれる。
夕方も5時を過ぎると、為替取引の中心は欧州市場に移り、通常の場合、市場モニタリング業務は欧州と米国の駐在員事務所に引継がれ、ディーラーも早朝から続いた緊張感から漸く解放される。もっとも、相場が荒れている日は、東京市場と共に営業終了、という訳にも行かない。海外市場の民間ディーラーや、海外の中央銀行の為替担当者と連絡を取り、欧米の取引時間まで相場を追いかけることは珍しくない。そのうえ、海外の中央銀行に介入を委託するような場合には、日本銀行幹部が財務省と委託先中央銀行の間に入って連絡・調整を行うため、仕事は明け方に及ぶことになるからである。
BOEは、金融政策目標のために必要な場合に限定。
一方、日本では
財務大臣が円相場の安定を実現するために用いる手段として位置付けられており、為替介入は財務大臣の権限において実施される。
BOJに決定権限はない。
が、これがBOJ に権限付与される可能性がある。と妄想している。
介入に必要な資金はすべて、財務省所管の「外国為替資金特別会計」（後述）の資金をもって充てられます。
ここをなんとかできれば。
2011年のＦＲＢ介入資金はニューヨーク連銀のシステム・オープン・マーケット・アカウント（ＳＯＭＡ）と財務省の為替安定化基金で折半された。
http://www.bk.mufg.jp/report/ecorevi2010/review_20100916.pdf
ドル買介入の資金手配としては、国庫短期証券を対金融機関で発行し円を調達
その円を売買代金に充てて支払う
対価のドルはFRBにある本邦当局の外貨準備預金口座で受領する。
日本が円売りドル買い介入をするとその金額分ドルの準備預金が増額する。
「貿易黒字が増加すると外貨準備が増える」とあるが→
実際は為替介入があるから外貨準備が増加する。
過去の中国のような固定相場で経常黒字国の倍は、
莫大な経常黒字があるために、それとほぼ同額の外貨準備が毎日ふえていくことになる。
よって、中国の外貨準備は世界一になった。
過去の中国のような固定相場で経常黒字国の倍は、
莫大な経常黒字があるために、それとほぼ同額の外貨準備が毎日ふえていくことになる。
よって、中国の外貨準備は世界一になった。
円売りドル買い介入では、日本銀行は金融機関に円を売ることになる。
介入による金融緩和効果を相殺したい場合は、日銀が同額をそのまま吸収するいわゆる売りオペを実行する。
そうでない場合は、そのまま放置する。これが非不胎化介入。
この円の増加は、一つの金融緩和である。
通常の金融緩和との違いは、通常の場合の対象が「国債」で、国債を通して金融機関に円を供給する。
対して、非不胎化介入の場合の対象は「通貨」。
うぃいきぺディアをみてみよう
1999年3月までは全量を一旦日銀が引き受け市中に売却していく方式を採用していたため、市中金利より安い水準で約定される政府短期証券（FB)はほぼ全額を日本銀行が直接引き受けていた。ここで政府短期証券発行後に為替介入すると、FBが償還をむかえ財務当局が当該FBを償還するためにあらたな国債を市中で発行するまでは（あるいは日銀が市中にFBをスワップする形で売却してゆく各種国債の売りオペレーションが実施されるまでは）、マネタリーベースが市中の均衡とは無関係に単純増加される（円が供給される）こととなっていた。
この円の単純供給は理論上通貨インフレの要因であり、インフレが懸念材料であった時期にはこの円の単純供給分を吸収する目的で不胎化（インフレを「妊娠（胎化)」させないための）日銀による別種の短期国債売りオペレーションが実施されていた。これが不胎化介入である。2000年4月から政府短期証券は市中で完全入札により円を調達することになり、市中シンジケートの入札により決められた金利で裁ききれなかった分量のFBを日銀が引き受ける方式に変更された。
介入権限を日銀に付与し、それを日銀が実行するとなるとおそらくいったんは日銀が一旦そのまま政府短期証券を引き受けるかたちになるはず。でも政府短期証券を発行する権限もないとだめなような気がする。外貨を買うという目的で。いや、そんなことになるわけがない。
https://www.komazawa-u.ac.jp/~kumakura/teaching/IM/IM_07.pdf
中央銀行が自己資金で為替介入を行っている国では、外貨準備も中銀のバランス・シート上で管理されていることが多い。このタイプの国において為替介入が実施されると、中銀のバランス・シート上で外貨準備（資産）と準備預金（負債）が変動する。準備預金はベースマネー（マネタリー・ベース）の一部なので、そのままでは市場金利とマネーサプライ（マネーストック）が変化してしまう。
なるほど。仮に日銀に介入決定権限が付与された場合、かつそれを不胎化で行う場合は、量的緩和にあたるのか。
外貨買。米ドルが対象だろうが。
懸念はやりすぎると民間部門でドル不足が発生することぐらいか。
これと中国との間で通貨スワップ協定を結ぶことは可能なのか。
もしそんなことが起こったら、ジョージソロスはじめ投機筋は撃沈するのだろうか。
国際的な合意は得られるか？
中国では、急激な為替調整を避けたい人民銀行がある一方で、外貨準備の制約が意識されている。
米国では、FEDが金融引き締め、正常化引き上げをスムーズに行いたい思惑がありながら、実際には行いづらい状況においこれまれている。
この環境下で、金融政策の一環として非不胎化介入を機動的に行える権限を日銀に付与し実行することは、国際的にも合意が得られやすいのではないか。
おまけ
日本銀行における外国為替市場介入事務の概要 ：日本銀行 Bank of Japan
外為会計は、これまでの円高局面での外貨買い・円売り介入の累積等から高水準の外貨資金を保有しています。こうした外貨資金は、財務大臣によって、流動性・安全性等に最大限留意しつつ運用が行われているところであり、その大宗は流動性等に問題のない主要先進国債券に運用されています。
日銀がバランスシートでドル買いした場合、そのドルは米国債で運用されるのか？
そうであれば、日銀が外債を買うということになる。。。。
めも、現状認識
ｺﾂﾝ、とか聞こえなかったけど、
ﾊﾞｷｯって、音はした気がする。
いや、ﾊﾞｷｯっﾊﾞｷｯっかもしれない。
流れの転換点とかふっとすることがあったりなかったり、パリバショックときとか、去年の7月とか12月の会合のときとか。
今回は、もっともっと大きいやつ。
なんとなく、日本が大きく変わりそうな気がする。たぶん、よいほうに。
25年間失われた時間ともに上げ続けてきた、ＪＧＢももう2度と今週の高値を抜かないかもしれない。
きのせいかもしれないけど。
3本目の矢が放たれそうな気がする。
ーーーーーーーーーーーーー
2008年リーマンショックは、金融関係者ならほぼ完全に予見できたので、どんなに遅い人間でも2008年1月のモノライン騒動のときには、今後経済は大きくリセッション入りすると思ってたはずで。株価の変動や挙動は予想できなくても。
複合不況にあるようにシェールオイル業者や商業用不動産投資をやった米地銀などが危なくなるというＳ＆Ｌ危機の可能性も考えたがそうでもなさそうだ。
現在の市場、経済環境は、ＩＴバブルやリーマン時とは真逆の状況かなと。
企業や銀行がリスクを取りすぎたのが過去の問題の根本的原因だった過去と比べ、
現在は、中国しかり、先進国しかり、銀行部門しかり、過剰なデレバレッジとリスク回避志向が高まっているのかなと。基本的に成長余力が乏しいというのも一つの原因かもしれない。
政府や中央銀行が、特に中央銀行がリスクを肩代わりして頑張ってみても、根っこの成長余力が乏しいのとマインドが満たされているので今一つ効果も乏しい。
殊、ここ数年の日本の株式市場だけみるとやれ、アベノミクスだ、黒田バズーカーだ、マイナス金利だ、リーマンショックだと。本質とはちょっと違うところで、どこの国よりも勝手に盛り上がって、どこの国よりも勝手に撃沈したという感じで。
世界や国内経済的には、今後、どこに成長ドライバーをみつけて、どうやって全体の士気向上をはかるかという点により一層力がそそがれるのか。
ダイナミックな規制緩和や市場開放、三本目の矢が放たれる土台が固まったかなと。
株価はよくわからない。下げ相場で毎日毎日日経レバレッジＥＴＦのリバランス売りやリンク債などのフローを狙った売りに必要以上に売られたという感じぐらいしか。
日経ＥＰＳで、為替110円で来年度1150円くらいか。
東芝とか石油、鉄鋼、非鉄、商社の減損が今年並みにでるなら話は別。
商社はありうる。
株とか投資とは別に。
企業とか事業とか実業については。いまは、なにひとつやっていないけど。
ものすごい、かつてないくらいの好機なんではないかと。
お金は借りれるし、人はアウトソースしたりロボットも活用できるし、インターネットも幅広く普及してるし。
物流は改善余地あるけど。やる気とアイデアさえあれば。
なんとなく地方にチャンスがあるような気がする。ないかもしれないけど。
といことで地方移住セミナーにいってくる。
【 マネー】
マネーストックとは、基本的に、通貨保有主体が保有する通貨量の残高（金融機関や中央政府が保有する預金などは対象外）です。
通貨保有主体の範囲は、居住者のうち、一般法人、個人、地方公共団体・地方公営企業が含まれます。このうち一般法人は預金取扱機関、保険会社、政府関係金融機関、証券会社、短資等を除く法人です。
マネーストック統計の各指標（Ｍ１、Ｍ２、Ｍ３、広義流動性）の定義は、以下の通りです。
Ｍ１： 対象金融機関（全預金取扱機関）：Ｍ２対象金融機関、ゆうちょ銀行、その他金融機関（全国信用協同組合連合会、信用組合、労働金庫連合会、労働金庫、信用農業協同組合連合会、農業協同組合、信用漁業協同組合連合会、漁業協同組合）
Ｍ１＝現金通貨＋預金通貨
現金通貨：銀行券発行高＋貨幣流通高
預金通貨：要求払預金（当座、普通、貯蓄、通知、別段、納税準備）－調査対象金融機関の保有小切手・手形
Ｍ２： 対象金融機関：日本銀行、国内銀行（除くゆうちょ銀行）、外国銀行在日支店、信金中央金庫、信用金庫、農林中央金庫、商工組合中央金庫
Ｍ２＝現金通貨＋国内銀行等に預けられた預金
Ｍ３： 対象金融機関：Ｍ１と同じ。
Ｍ３＝Ｍ１＋準通貨＋ＣＤ（譲渡性預金）＝現金通貨＋全預金取扱機関に預けられた預金
準通貨：定期預金＋据置貯金＋定期積金＋外貨預金
広義流動性： 対象機関：Ｍ３対象金融機関、国内銀行信託勘定、中央政府、保険会社等、外債発行機関
広義流動性＝Ｍ３＋金銭の信託＋投資信託＋金融債＋銀行発行普通社債＋金融機関発行ＣＰ＋国債＋外債
めも、銀行
三菱ＵＦＪ ドル建てＡＤＲ
4ドル。東京のザラバには3.96ドルまであり4ドル割れもありました。
１－３Ｑ累計
臨時損益などには、与信関係費用、株式関係損益、持ち分投資損益が主としてあり、
2008年は与信費用と株式関係損が大きかった。
一方2015年は、持分法による投資損益（モルガン・スタンレーなど）がプラス。
2009年から2016年までの7年で長期金利（ＪＧＢ）は約１％下がった。
一方、預貸利回り差は0.5％程度下がった。
預貸利回り差の長期金利に対する感応度が0.5くらいなのだろうか。
預金156兆円で、業務純益が1.5兆円。
昨年末のＪＧＢ5年と10年の金利が0.02％と0.26％。
米国10年債は2.30付近から1.70付近へ。
貸出100兆、円債25兆、外債(＝米国債として）25兆で、それぞれ
0.15%,0.30%,0.60%資金利回りが低下したらとすると。
1500億、750億、1500億。3750億円くらい年間で利回りが低下するのだろうか。
外債の利回り低下、こちらのほうが将来的な減益要因として大きそうだ。
中期的には、資金利益の依存度を減らし、役務取引などの収益基盤を拡大するとともに、営業費用の圧縮をはかる必要がありそうだ。
2009年度のように株式関係損や与信関係費用の増加などが膨らむ可能性があるのかどうか。
