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めも、Jリート。からの商業用不動産

J-REITの資産は、一般の事業法人よりもシンプルで、その大半は現預金と不動産(信託受益権)
投資口価格が適正かどうかの判断に役立つのが、「NAV (Net Asset Value)」という指標
NAVは、時価ベースの純資産(時価純資産)を意味し、資産を時価評価したものから、借入金や投資法人債などの負債を時価評価したものを差し引いて算出

NAV(時価純資産)を、発行済みの投資口数で割った金額が「1口当たりNAV(1口当たりの時価純資産)」

NAV倍率は、PBR(株価純資産倍率=株価÷1株当たり純資産)に近い考え方ですが、違いは、PBRを計算するときは簿価を使うこと

 

NAV倍率は時価を使う

2/12時点

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時価総額1000億以上でNAV倍率を割れているのは 日本リート投資法人(利回り5.23、NAV倍率0.9)のみ。

もっともNAV倍率が高いのはインヴィンシブル投資法人、(利回り3.84、NAV倍率1.95)

 

縦軸、時価総額、横軸NAV倍率

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縦軸NAV倍率、横軸利回り

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ラサール投資法人

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親会社

Jones Lang LaSalle Inc

 

Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) is a financial and professional services firm specializing in real estate. The Company operates through four business segments. JLL provides real estate services through three business segments: the Americas, Europe, the Middle East and Africa (EMEA), and Asia Pacific. JLL’s fourth business segment is LaSalle Investment Management (LaSalle). The Company provides a range of integrated property, project management and transaction services locally, regionally and globally through its Americas, EMEA and Asia Pacific operating segments. The Company manages its investment management business globally as LaSalle. The Company provides a range of real estate services to real estate owners, occupiers, investors and developers for a range of property types. The Company offers its products and services under the JLL, LaSalle Investment Management and Tetris brands.

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シービーアールイー株式会社

CBRE Group, Inc. is a holding company that conducts all of its operations through its indirect subsidiaries. The Company is a commercial real estate services and investment firm. The Company operates through the segments: Americas; Europe, Middle East and Africa; Asia Pacific; Global Investment Management, and Development Services. It offers services to occupiers, owners, lenders and investors in office retail industrial multifamily and other types of commercial real estate. Its business is focused on competencies, including commercial property and corporate facilities management, tenant/occupier and property/agency leasing, capital markets solutions (property sales, commercial mortgage origination and servicing, and debt/structured finance), real estate investment management, valuation, development services and research. It generates revenues from management fees on a contractual and per-project basis and from commissions on transactions. It also offers Global Workplace Solutions.

 

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ラサールジャパンの資産鑑定を行っているCBREは世界的な商業用不動産の超大手。ジョーンズラングラサールとは競合のような感じなのかな。

他リートやジャンク債、株価指数以上に2社の株価が下がってるのは少しきになる。

 

ラサール投資法人

新規上場申請書では

物件の取得価格総額は1614億円ですべて、カンテイ評価額以下となってる。

上場時発行済投資口数 1,052,300とあるので、1口あたり15万以下なら、NAV倍率で1倍を割り込むのは間違いなさそうで、利回りで4%を超える可能性も十分かと思ったので、調べていたのだが。

負債ひかなきゃいけなかった。上場時出資総額+含み益がいくらぐらいかというレベルか。

 

ジョーンズラングラサールやCBREのような商業用不動産業者は、

現在の原油安から発展して、S&L危機や複合不況シナリオに至る場合は打撃をこうむりそうな本命でもあるので。

なんとなく、商業用不動産の資産鑑定のところに穴があるようなきがしてきた。

日本の不動産はまだ大丈夫かと思うけど、シェールオイルなど高原油価格を前提にキャッシュフローが発生していたものがあれば、フローがなくなった時点で価格は暴落し評価額が一気に切り下げられる気がする。

もう少し調べてみるとしよう。そうしよう。

 

shiraberu

 

RY Royal Bank of Canada
CM Canadian Imperial Bank of Commerce
BMO Bank of Montreal

BPY Brookfield Propery
CBG CBRE Group Inc
JLL Jones Lang LaSalle